Как проверить дом перед покупкой?

Планируя покупку загородного дома, коттеджа, дачи или таунхауса, вам следует, еще на стадии поисков или переговоров, очень тщательно изучать все документы.

Как правило, выбор недвижимости идет по 2-3 вариантам, которые вы уже посмотрели, они вам понравились и подходят по всем параметрам. Но так часто бывает, что интересующая вас недвижимость может оказаться со «скелетами в шкафу». Могут быть оформлены не все документы, или оформлены с нарушениями, что чревато дальнейшими проблемами с их переоформлением.

Кроме того, существует немало мошеннических схем, из-за которых покупатель получает коттедж или таунхаус с обременением. Все это свидетельствует о том, что лучше заранее проверить юридическую чистоту приобретаемого дома.

Юридическая чистота документов. Что необходимо проверить?

При ведении переговоров с владельцем загородной недвижимости следует получить ответы на следующие вопросы:

  1. имеет ли объект кадастровый номер;
  2. имеется ли право собственности у продавца, и чем оно подтверждено;
  3. законно ли построены строения, возведенные на участке;
  4. не имеет ли владелец проблем с алкоголем, наркотиками, не является ли он пациентом психиатрической больницы, что причисляет его к категории недееспособных;
  5. нет ли претензий у прочих лиц при продаже земельного надела;
  6. нет ли обременений у недвижимости.

Получить ответы можно двумя способами – тщательно изучив документы, представленные владельцем, и заказав выписку из ЕГРН. Заказать ее совсем недорого можно здесь: ЕГРП 365

Начинаем с земельного участка

Приобретая дачный домик или коттедж за городом, покупатель должен быть уверен, что земля под ним находится в собственности. Документ, подтверждающий это, является самым главным в сделке. Существуют разные варианты получения участка:

  • по наследству;
  • по решению суда;
  • по договору мены;
  • по договору купли-продажи.

Однако все они могут быть оспорены прочими лицами. Самым надежным является акт местной администрации о том, что земельный участок передан в собственность.

Также немаловажным фактом является срок, в течение продавец владеет объектом. Понятно, что чем дольше время владения, тем выше надежность предстоящей сделки.

Внимание – категории земель

Особое внимание следует уделить категории земли. Она прописана в правоустанавливающих документах. Земля может иметь разное целевое назначение:

  • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
  • дачное строительство (ДС);
  • личное подсобное хозяйство (ЛПХ).

Каждая из этих категорий имеет свои особенности, о которых важно помнить.

Например, если коттедж построен на участке ЛПХ, то в нем нельзя прописаться. Более того, такие земли могут быть приусадебными или полевыми, а жилые строения можно возводить только на первых, а вторые используются для сельскохозяйственной деятельности.

Есть еще некоторые тонкости. Так, если участок располагается в лесной зоне, то в соответствии с законодательством, он не может быть приобретен в собственность. В данном случае предусмотрена аренда на 49 лет.

Кроме того, серьезного внимания требуют земли, расположенные вблизи с заповедными зонами. Продажа большинства из них не имеют законного основания.

Обо всем расскажет Росреестр

Все сведения о земле и строениях, возведенных на ней, содержатся в Росреестре. Каждый объект (будь-то дом или участок) должен иметь кадастровый номер. Если он отсутствует, то такая покупка не имеет законной силы.

Сегодня узнать нужную информацию можно самостоятельно, без обращения к риелторам. Более того, сведения получают в несколько кликов на официальном сайте Росреестра.

Зная кадастровый номер, покупатель может получить ответы на все вопросы относительно участка и строений, возведенных на нем. И, конечно, безопасней всего получить эти сведения до того, как договариваться с продавцом о сделке.

Алгоритм действий достаточно прост:

  1. зайти на официальный сайт Росреестра;
  2. перейти к разделу «Проверка участка»;
  3. ввести кадастровый номер.

Как вариант — проверить данные по Публичной кадастровой карте, где также потребуется кадастровый номер объекта.

Далее остается ознакомиться с данными о земле: категория использования, границы участка. Если сведений о последних нет, это должно насторожить. Поскольку такая информация свидетельствует об отсутствии проведения межевания.

Благодаря этой процедуре уточняются границы земли. Если участок не размежеван, то могут быть проблемы с соседями. А сама услуга межевания обходится недешево. К тому же, границы надела могут быть оспорены соседями. А такие вопросы решаются в судебном порядке.

Что такое выписка из ЕГРН? И для чего она нужна?

Для удобства покупателя, на официальном сайте Росреестра, можно заказать выписку из ЕГРН (ЕГРП). Опять же, при условии, что известен кадастровый номер объекта.

Здесь можно получить бумажный вариант документа или электронный. В них представлены сведения о кадастровом учете и едином реестре прав. Этот вариант подойдет, если есть сомнения о владельце. Поскольку в данном документе также указано, кто владеет участком в течение какого времени. Этой информации можно смело доверять.

Выписка ЕГРН (ЕГРП) дает ответы на один из самых важных вопросов — имеются ли обременения на недвижимость. Все виды обременений обязательно регистрируются в Росреестре и информация эта доступна каждому.

Выписка представлена двумя видами – расширенным или стандартным. Первая дает больше информации о предыдущих владельцах, а также всех действиях, которые были проведены с земельным наделом. Так, если хозяева менялись слишком часто, покупателю стоит быть внимательным – что-то с объектом не так, раз предыдущие владельцы быстро избавлялись от него.

Теперь рассмотрим какие могут быть типы обременений наложены на дом или участок.

Виды обременений на загородную недвижимость:

  1. Арест – в этом случае, участок практически уже не принадлежит собственнику — его изъяли за долги. В будущем он будет продан в счет погашения долга;
  2. Залог – свидетельствует, что земля является объектом обеспечения по существующему займу (ипотеке). Продать объект можно при письменном разрешении банка;
  3. Сервитут – наложение этого обременения обозначает, что земля обладает правом ограниченного использования прочими лицами. Такой участок можно продать, но при этом сервитут продолжает действовать;
  4. Аренда долгосрочного характера – обременение любой недвижимости, сданной в аренду, сроком больше, чем год. При продаже объекта арендатор также имеет право распоряжаться землей.

Какие документы важно проверить?

Прежде чем оформлять сделку, следует внимательно изучить пакет документов от продавца:

  • свидетельство о собственности на землю. Оно актуально для объектов, приобретенных до 2016 года. Если покупка была совершена после этого периода, то покупателю может быть предъявлена выписка из ЕГРН;
  • свидетельство собственности на строения, возведенные на участке. Его может заменить разрешение на строительство, если объект не завершен или хозяин не успел его оформить. Документ выдается для земли под ИЖС;
  • паспорт владельца. Данные которого должны совпадать с теми, что указаны в договоре купли-продажи и свидетельстве о собственности;
  • кадастровый паспорт (план участка, техпаспорт или план на строение). В нем должны быть представлены сведения, совпадающие с тем, что указал продавец – площадь объекта, вид разрешенного пользования (ВРИ), и прочие обременения, если таковые имеются;
  • свидетельство о заключении брака. Этот документ важен, если недвижимость приобреталась во время совместного проживания. Следует обязательно изучить разрешение на продажу обоих супругов. Согласие оформляется у нотариуса, и данные в нем должны совпадать со сведениями из паспорта супруга.

Нужно ли свидетельство о праве собственности?

Продавец дома или участка обязан представить покупателю свидетельство о государственной регистрации права собственности. Этот документ должен быть предоставлен при оформлении объекта в собственность. Однако есть исключения, когда свидетельство не обязательно:

  • собственность была оформлена до 2000 года. В это время имущественными сделками занималось Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое не выдавало документ;
  • участок перешел к владельцу в результате судебного решения или по наследству. В этом случае процедура государственной регистрации не обязательна.

В остальных случаях свидетельство обязательно. Причем это должен быть оригинал. Если представлена копия, даже заверенная нотариусом, следует насторожиться. Это может свидетельствовать о наличии каких-то обременений. Не станет лишней и проверка и оригинала.

Особого внимания требуют паспортные данные, которые должны быть идентичны указанным в свидетельстве. Здесь также прописан вид разрешенного пользования (ВРИ) и категория земли и возможные ограничения на использование ЗУ.

Покупка готового загородного дома — это довольно сложный и кропотливый процесс, требующий от покупателей не только наличия определенных знаний и навыков в области строительных норм, но и внимательности.

Сегодня, многие продавцы, устав ждать сделки месяцами и годами, могут идти на самые разные ухищрения и уловки, чтобы представить свою недвижимость в самом лучшем, выгодном свете, предоставляя порой недостоверную, не соответствующую действительности информацию.

Поэтому важно идти на встречу с такими продавцами, так как сказать: «во всеоружии».

Вообще, лучше всего, отправляться на просмотр дома с человеком, как минимум, разбирающимся в строительстве, желательно имеющим профильное образование. Можно также пригласить квалифицированных специалистов (из фирм занимающихся стройнадзором) или нанять представителя компании для проведения строительной экспертизы, заключающейся в комплексной оценке здания, всех его несущих и ограждающих конструкций, а также инженерных сетей.

Для чего нужна строительная экспертиза?

Оценка технического состояния недвижимости включает в себя следующие виды работ:

  1. Досконально обследуется фундамент жилого здания, оценивается его пригодность для эксплуатации, а также выполнение всех норм и требований при его возведении;
  2. В обязательном порядке оценивается прочность стен и перегородок, проводится проверка несущих конструкций на их целостность;
  3. С целью определения наличия дефектов, проблем с герметичностью, осуществляется осмотр дверных и оконных проемов;
  4. Проводится осмотр кровельного полотна, герметичности стыков на крыше и установленной водосточной системы;
  5. Осуществляется оценка работоспособности всех инженерных систем и коммуникаций, в том числе проверяется работа системы вентиляции;
  6. Проверяется качество отделки, какие материалы использовались;
  7. Проводятся замеры радиоактивного, шумового, электромагнитного излучения.

По окончанию проверочных работ, специалистами выдается соответствующее заключение либо акт, где указываются все недостатки, и предоставляются рекомендации по их устранению. В рамках составления дефектного акта, дается приблизительная оценка стоимости работ и материалов, которые потребуются для устранения выявленных дефектов.

Проверка документов при осмотре дома

Проводить самостоятельную оценку и проверку дома следует тщательно и всесторонне. В первую очередь, это касается юридической чистоты документов на недвижимость.

Благодаря развитию Интернет, сегодня многие данные можно получить, просто зная точный адрес дома, а также кадастровый номер земельного участка. Данная информация проверяется по базе данных Росреестра (rosreestr.ru).

Если продавец категорически отказывается предоставлять кадастровый номер земельного участка, либо адрес дома — в таком случае, лучше отказаться от приобретения, сделав выбор в пользу объекта, владелец которого ничего не скрывает от потенциальных покупателей.

В обязательном порядке изучаются документы, подтверждающие право собственности на загородный дом и участок. Продавец должен иметь при себе эти документы и показать вам для ознакомления.

Паспорт жилого объекта и правоустанавливающие документы желательно изучить уже при первом осмотре коттеджа. Еще лучше, если продавец сможет сразу предоставить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным и другим платежам.

В обязательном порядке, следует изучить документы продавца документы на земельный участок. Их всего два:

  1. правоустанавливающий документ, указывающий основания, согласно которым собственник владеет землей (к примеру, это может быть постановление о выделении земельного участка; свидетельство, подтверждающее право наследования участка; решение суда либо договор купли-продажи и т.д.);
  2. владелец должен предоставить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на земельный участок.

С осторожностью, следует отнестись к домам и участкам, который собственник получил в качестве наследования. Особенно если это наследство по завещанию, а не по закону.

Чтобы уточнить все нюансы перехода прав в таком случае, достаточно изучить Свидетельство на право наследования – в документе пункт «Тип передачи в наследство» будет обязательно указана интересующая формулировка.

Вообще, специалистами по недвижимости, наиболее пристально изучаются документы передачи недвижимого имущества по завещанию, если прошло менее 3-х лет с момента вступления прав в наследство, а также ситуации, когда недвижимость была приобретена меньше трех лет назад и уже выставлена на продажу.

При покупке земли, переданной собственнику по наследству, а также в ситуациях, когда владелец реализует земельный участок буквально сразу же после его приобретения, потенциальный покупатель должен истребовать расширенную выписку из ЕГРН.

Как проводится визуальный осмотр дома перед покупкой?

После того, как коттедж вам понравился визуально, и подходит по остальным характеристикам (площадь, количество комнат, планировка и т.п.), а также проверены все документы, рекомендуется еще раз более тщательно осмотреть все его конструкции.

Осмотр несущих стен и фундамента

С фундамента начинается любой дом. Поэтому обязательно следует провести, как минимум, визуальную оценку этой части здания.

Если в фундаменте видны трещины — это должно насторожить, так как при правильной технологии строительства, их быть не должно. Также фундамент, в нижней его части, не должен быть мокрым, покрытым плесенью.

Отойдя на расстояние в 10-15 метров, можно визуально оценить положение дома по уровню земли – если здание кажется накрененным, значит, есть огрехи в возведении фундамента, а это чревато возможными проблемами с эксплуатацией в будущем.

Как осматривать окна и дверные проемы?

Проверять следует каждое окно и дверь – все конструкции должны без проблем открываться, без усилий, нажимов и скрипов, не иметь визуальных перекосов. Чтобы убедиться в правильной установке элементов, можно воспользоваться строительным уровнем, проверив им вертикаль и горизонталь.

Особо стоит присмотреться к стенам в домах из клееного бруса. Такие конструкции, через два-три года после возведения, часто дают усадку. Если объект приобретается напрямую от застройщика, последним гарантирован сервисный осмотр в течение нескольких лет, после сдачи дома. Важно убедиться в этом обязательстве, которое должно быть четко прописано в договоре.

Приемка и визуальная оценка здания, еще на этапе его строительства – это ощутимый «бонус» для покупателя, который может провести детальный осмотр каждого конструктивного элемента. К примеру, уже после сдачи объекта, подрядчик может запретить вскрывать обшивку стен, чтобы оценить качество проведенных строительных работ.

Как осмотреть кровлю?

Проверка состояния кровли – это, пожалуй, самый проблематичный этап оценки коттеджа, при первичном осмотре. Самостоятельно его выполнить вы не сможете. Для этого нужны лестница, снаряжение, специальные инструменты и навыки.

Еще можно оценить качество постройки крыши, проверив влажность воздуха в помещениях. Также можно прощупать доски, которыми подшита кровля. Если они слишком влажные, либо видны следи плесени и грибка — все это указывает на некачественную стройку и нарушение естественной циркуляции воздуха.

Проверка работоспособности всех коммуникаций

Это тоже довольно сложно, при первичном осмотре коттеджа. Да, вы можете попросить владельца включить свет, воду из под крана, смыть унитаз. Но проверить их изношенность и правильную сборку, без специалистов вы не сможете.

Еще одной проблемой, является проверка работоспособности систем отопления. Если вы смотрите дом в теплые месяца года, то оно, очевидно, выключено или работает на минимальную мощность. Поэтому есть некоторый риск, что зимой могут быть сюрпризы…

Тут есть собственно два варианта подстраховаться, если вы не хотите заказывать строительную экспертизу:

  • Проверить дом тепловизором (он покажет все источники потери тепла);
  • Отложить покупку понравившегося варианта до осени-зимы.

Покупка загородного дома в холодное время года имеет свои преимущества, так как:

  1. можно без проблем осуществить проверку отопительной системы (включить все радиаторы отопления, теплые полы);
  2. оценить качество установленных окон и дверей (микроклимат в помещениях, наличие либо отсутствие конденсата на стеклах);
  3. провести, с использованием тепловизора, оценку зон холода и частей дома, через которые выходит тепло.

Это особенно важно, если вы планируете купить дачу или коттедж, построенных из недорогих стройматериалов. Так как, если собственник изначально экономил, и строил их дом для проживания только в теплые месяцы — вы сразу заметите многие проблемы, сможете оценить и понять энергоэффективность здания и его потенциал для проживания в холодное время года.

Сегодня мы поделимся с вами небольшими секретами по актуальной теме, а именно на что следует обратить внимание при осмотре дома перед покупкой. Прежде всего, хотим сказать, что самое удачное время для осмотра дома – это весенний период, когда во время активного таяния грунтовые воды поднимаются, и дефекты гидроизоляции проще всего обнаружить. Не переживайте, если вы не обладаете знаниями в строительстве и арсеналом инструментов строительного эксперта, визуально осмотреть дом и обнаружить имеющиеся дефекты при должном уровне внимательности вполне возможно. Итак, вы договорились с хозяином и приехали на осмотр дома.

Проект дома

Прежде всего, поинтересуйтесь у хозяина, есть ли проект или план – с ним вам будет проще ориентироваться. Уточните из чего построены стены, перегородки и перекрытия. В зависимости от материала стен и несущих конструкций, следует обращать внимание на те или иные дефекты. Если дом деревянный, то необходимо обратить внимание на факторы, которые пагубно влияют на древесину — это наличие излишнего увлажнения, которое вызывает процессы гниения, трещины, влияющие на несущую способность конструкций. Уточните, проводилась ли обработка древесины защитными составами. Если дом блочный или кирпичный, то вас должно интересовать наличие трещин, поскольку при строительстве каменных домов строители очень часто пренебрегают расчетами конструкций, поэтому очень часто приходится сталкиваться с проблемами разрушения несущих стен и фундамента ввиду чрезмерной нагрузки.

Фундамент

Осматривать дом удобнее всего снизу вверх, сначала снаружи, затем внутри. В первую очередь вас должен интересовать фундамент: тщательно осмотрите его на наличие трещин, следов подтёков, высолов, мха и прочих визуальных дефектов. Обратите внимание, куда осуществляется слив с крыши, имеется ли отмостка с должным уклоном. Если вам удастся взять в аренду склерометр для проверки марки бетона фундамента — отлично! Очень часто фундамент скрыт под облицовкой, тогда проверить состояние фундамента будет сложнее. Поинтересуйтесь у хозяина дома, есть ли возможность доступа к внутренней его части через люк или подвал.

Фасад и кровля

Следующим шагом осмотрите фасадную часть здания на наличие визуальных дефектов и видимых перекосов. Если видно кровельный настил обратите внимание на его состояние. Посмотрите, как выполнена стыковка листов, и соединения на углах и переходах. Есть ли открытые незащищённые участки стропильной системы в местах примыкания крыши к стенам дома. Есть ли места, через которые может затекать вода или поддувать. Если кровлю не возможно разглядеть с земли, возможно имеется мансардное окно, через которое можно осмотреть кровлю.

В завершении внешнего осмотра посмотрите как осуществлен подвод электричества к дому. Будет не лишним поинтересоваться у хозяина дома, какое количество электроэнергии, в среднем, потребляется за месяц. Как правило, эту цифру занижают, но с помощью нехитрых расчетов вы узнаете, какой минимальный счет вам необходимо будет оплачивать каждый месяц. Есть возможность проверить правдивость слов хозяина, если имеется доступ к уличному счетчику. Уточните, когда он был установлен и разделите показания счетчика на количество месяцев — получите цифру среднего потребления за месяц. Кстати, весомой частью стоимости расходов по содержанию дома является отопление, особенно у тех, кто проживает в доме круглогодично. Поинтересуйтесь, как осуществляется отопление и сколько денег на него уходит.

Внутренняя отделка

Переходим к осмотру дома внутри. Если в доме есть подвал, то осматриваем его на наличие следов влаги. Как показывает практика — полностью сухой подвал без малейших признаков сырости — это редкость, но наличие воды на полу или стенах должно стать тревожным звоночком. При осмотре дома обратите внимание на отделку, есть ли следы свежего ремонта? Если ремонт делался совсем недавно, то стоит насторожиться, согласитесь, странно вкладывать деньги в ремонт и продавать дом. Однако очень часто собственники домов делают косметический ремонт, для того, чтобы дом было, скажем так, «не стыдно» продавать. Очевидно, что вскрыть отделку, чтобы посмотреть в каком состоянии находятся стены и утеплитель, мало кто согласится, поэтому осматриваем внутреннюю часть дома визуально. Обратите внимание, как открывается входная и межкомнатные двери, а также окна. Заедание или самопроизвольное распахивание может говорить об усадочных процессах. Проверьте как установлены оконные блоки, чувствуется ли продувание? Осмотрите санузлы и техническое помещение, где находится бойлер. Есть ли следы подтёков на трубах и соединениях?

Мансарда или чердак

Самое интересное и информативное место дома, как ни странно — это чердак. Почему? Дело в том, что, как правило, на чердаке нет отделки, поэтому можно увидеть в каком состоянии находятся стены и утеплитель, как выполнена кладка стен, как выполнена стропильная система. Обратите внимание на наличие следов увлажнения.

Говорить об нюансах, при осмотре дома можно очень долго, мы обозначили лишь основные поверхностные моменты, на которые нужно обратить внимание при осмотре. Если вы хотите обезопасить себя от неликвидной покупки то лучше обратиться к профессиональному эксперту. Вы можете заказать проверку дома перед покупкой у нас.