Освоение земельного участка

Сложноватое наступило время. Многие принимают разумное решение спрятаться от незнакомого коронавируса на даче и переждать период эпидемии там. Мы составили список самых необходимых товаров, которые сделают вашу жизнь за городом более комфортной.

«Запас беды не чинит», – говорили наши предки. Особенно если это запас действительно нужных вещей. В нашем перечне самого необходимого мы постарались охватить все стороны жизни.

Содержание

Продукты

Первое, о чем необходимо позаботиться, если вы отправляетесь на дачу на несколько месяцев, – это, конечно, продукты. Свежая зелень на грядках появится еще не скоро, а кормить семью и себя нужно каждый день. Что же купить в первую очередь? Это должны быть разнообразные продукты с большим сроком годности. Здесь главное не переборщить и не скупить все, что еще лежит на полках магазинов. Если из ваших домочадцев никто не ест овсянку, то какой бы дешевой или полезной она ни была, приобретать ее не стоит. А вот без соли обойтись вы никак не сможете, однако делать запас из 5-10 кг также нецелесообразно, разве что только для будущих засолок и маринования.

Какими же продуктами нужно запастись на случай эпидемии?

  • крупы,
  • макаронные изделия,
  • мясные и рыбные консервы,
  • чай и кофе,
  • сахар,
  • соль,
  • мука,
  • растительное масло,
  • мороженые овощи, мясо и рыба,
  • яйца,
  • долго хранящиеся овощи и фрукты,
  • сухари, печенье и сухофрукты,
  • сливочное масло,
  • молочные продукты с большим сроком годности.

Этот список можно дополнить также продуктами, которые вы особенно любите, например конфетами или шоколадом.

Что-то из вышеперечисленного (молочные продукты и фрукты) нужно будет употребить в пищу быстрее, а что-то имеет довольно большие сроки годности. Что касается, например, хлеба, который не может долго храниться, то здесь существует два варианта.

Если у вас есть возможность заказать доставку продуктов, допустим, из «Утконоса» или «Перекрестка», то хлеб, молоко, фрукты и т.п. удобно раз в неделю приобретать таким способом. Если же вы живете в небольшом дачном поселке, то хлеб можно испечь самому. Правда, в этом случае нужно включить в список продуктов еще и дрожжи.

Вода

Даже если у вас хорошая питьевая вода и проблем с водоснабжением не бывает, все равно мы рекомендуем запасти хотя бы небольшой запас воды для самых необходимых нужд: приготовления пищи и мытья рук.

Приготовление пищи на даче

Первое, о чем нужно позаботиться, чтобы не возникло проблем с приготовлением пищи, – заправка газового баллона. Если есть возможность, приобретите также запасной.

Не стоит впадать в отчаяние, если вдруг оказалось, что газ закончился. К счастью, еду теперь можно приготовить не только на плите – существует множество альтернативных способов.

Мультиварка может заменить плиту при приготовлении множества блюд. Она вам и первые блюда приготовит, и вторые, и каши сварит, и десерты сделает, и даже тесту поможет подойти. Хлебопечка не оставит вас без хлеба. Микроволновка разогреет все, что вы приготовили, а также поможет запечь яблоки, картофель или мясо. Благодаря электрическому чайнику можно за считанные минуты приготовить чай, заварить овсянку или кускус. Одним словом, есть масса вариантов приготовить еду на даче, не прибегая к плите.

Отопление

Дело идет к лету, а не к зиме – это радует. Однако в большинстве регионов еще холодно, поэтому пока нужно позаботиться об отоплении. Если у вас на даче есть печка или котел, сделайте небольшой запас дров, угля или другого топлива. Если источников тепла в доме нет, потому что вы бываете на дачном участке только в теплое время года, придется выбрать прибор, работающий на электричестве.

Лекарства

Отправляясь на несколько месяцев на дачу, обязательно приобретите необходимый минимум лекарств, а среди тех, что у вас имеются, проведите ревизию и выбросьте все с истекшим сроком годности. В первую очередь в аптечке должны находиться препараты, которые вы принимаете регулярно: при гипертонии, сахарном диабете, аллергии и т.д. Не забудьте в этом случае захватить также с собой и необходимые приборы для измерения показаний: тонометр, глюкометр, градусник.

Если же хронических заболеваний у вас нет, то предлагаем вам перечень самых необходимых в любой аптечке лекарств:

  • обезболивающие и жаропонижающие;
  • средства от насморка и боли в горле: капли, спреи, таблетки, леденцы для рассасывания;
  • препараты противокашлевые и отхаркивающие: грудной эликсир, мукалтин, пертуссин, бромгексин и т.п.;
  • спазмолитики: но-шпа или ее аналоги;
  • средства, которые помогут при появлении проблем с желудком: активированный уголь, смекта, регидрон, имодиум и т.д.;
  • сердечные и успокоительные препараты: нитроглицерин, валидол, корвалол, настойки валерьяны или пустырника.

Необходимо также иметь в аптечке, кроме всего вышеперечисленного, средства для обработки ран: йод, перекись водорода или бриллиантовый зеленый (зеленку). Положите к ним еще вату, бинт и пластырь.

Надеемся, что все названное вам никогда не пригодится, однако пусть запас необходимых лекарственных препаратов будет всегда под рукой.

Товары первой необходимости

Современному человеку, к счастью или к сожалению, для нормальной жизни уже недостаточно только еды и воды. Мы не можем обойтись без света, чистящих и моющих средств и еще массы вещей, которые стали для нас предметами первой необходимости. Если вы благоразумно решили пересидеть эпидемию на даче, обязательно приобретите следующие товары:

  • все, что связано с освещением: пару запасных лампочек, свечки и фонарь;
  • батарейки для всей техники: часов, медицинских приборов (тонометра, глюкометра и т.д.), фонаря и др.;
  • стиральный порошок;
  • чистящее средство и средство для мытья посуды;
  • наполнитель для кошачьего туалета и корм для животных, если таковые у вас имеются.

Кстати, если средство для мытья посуды неожиданно закончилось, среди подручных средств можно найти ему неплохую замену:

Средства гигиены

Один из самых простых способов минимизировать риск заражения коронавирусом, по рекомендации ВОЗ, – ограничение контактов, частое мытье рук и обработка их спиртосодержащим антисептиком. Лучше приобретать именно антисептик. Использовать вместо него водку не самый лучший вариант, т.к. с вирусами способны бороться только те растворы, в которых содержание спирта превышает 70%. Кроме антисептика, рекомендуем приобрести следующие товары:

  • мыло;
  • влажные салфетки;
  • туалетную бумагу;
  • зубную пасту и щетку;
  • средства личной гигиены.

Что нужно ребенку на период изоляции

Если у вас есть дети, то список нужно расширить. Для детей перечень товаров, необходимых им для нормальной жизни в условиях дачи, меняется в зависимости от возраста.

Для маленьких детей обязательно приобретите подгузники, детские консервы и другие продукты питания.

Для детей постарше обязательно позаботьтесь о книгах, альбомах и карандашах, игрушках и других предметах, благодаря которым ваши чада даже в условиях изоляции будут наслаждаться жизнью.

Отлично, если у вас есть детская площадка или хотя бы несколько ее элементов для активного времяпрепровождения на открытом воздухе. Банальные турник и качели не дадут детям разнести дом и обеспечить вас хронической головной болью на пару месяцев.

Чем заняться во время изоляции

О себе тоже стоит позаботиться. Не забывайте, что человек жив не только хлебом насущным. В ваших силах даже в условиях некоторых ограничений сделать свою жизнь интересной и полноценной.

Давно мечтали выучить иностранный язык? В интернете масса онлайн-школ, которые организуют процесс обучения на расстоянии.

Хотите научиться вязать? Включите в список товаров пряжу и крючок или спицы, а в остальном снова положитесь на «всемирную паутину». Если вы можете позволить себе платить за обучение, найдите вебинары, где вам не только покажут, как держать в руках крючок или делать столбик без накида, но и ответят на все ваши вопросы. Если же вы не готовы вкладывать деньги в хобби, поищите бесплатные мастер-классы.

Любите готовить? У вас появился прекрасный способ из ограниченного количества продуктов создать новые кулинарные шедевры.

Главное, воспринимать этот период не как заточение, а как возможность изменить себя и свою жизнь к лучшему.

Огород

Вот-вот наступит садово-огородный сезон, поэтому, отправляясь на дачу на несколько месяцев, нужно запастись сразу всем необходимым для работы:

  • семена овощей и цветов;
  • удобрения;
  • средства от болезней и вредителей, особенно от тех, что дают о себе знать ежегодно.

Стоит также приобрести инструменты, если старые уже пришли в негодность, чтобы работа на участке была вам в радость.

Не все в этой жизни зависит от нас. Однако мы можем даже через такие серьезные испытания пройти достойно. Надеемся, наши советы помогут вам в этом.

Наконец все юридические вопросы решены, вы становитесь собственником земельного надела и можете требовать именовать себя землевладельцем. Впереди самый интересный и непредсказуемый этап — строительство дома. Но первым делом участок нужно подготовить.

С чего начинается Родина

Первое мероприятие, без которого начало освоения участка немыслимо, это выезд всей семьёй на шашлыки. Возможно, когда-нибудь психоаналитики обратят внимание и объяснят эту маниакальную страсть новоиспечённых землевладельцев. Но так уж повелось, что медведи метят свою территорию отметинами на стволах деревьев. А человек углями от мангала.

Воспользовавшись случаем, что вся семья в сборе, пора обсудить функциональное деление участка.

Его планировка должна стать продуманной системой, в которой полезность и красота взаимосвязаны и взаимно дополняемы. И при этом нельзя допустить, чтобы пострадали интересы кого-либо из членов семьи.

Те, кто постарше, скорее всего захотят иметь огород и сад. Кто-то выберет просто отдых на свежем воздухе, а значит им нужен хороший зелёный газон, затенённые террасы, беседки. Кроме того, мало какой современный участок обходится без бани. Молодёжь, как правило, мечтает о спортплощадке, бассейне, месте для шашлыков. Не нужно забывать о гараже и хозяйственных постройках. Все эти вопросы и предстоит обсудить.

Следует понять, на какие зоны вы планируете разбить участок, и где они будут находиться. Рациональная организация и планировка относительно небольшого земельного участка предполагают его деление на три функциональные зоны:

  • жилая: сам дом, парадный подход с дорожками и цветниками, лужайка, спортплощадка, бассейн, беседка, мангальная зона.
  • хозяйственная: хозблок, гараж, мастерская, баня, место для сбора мусора.
  • сельскохозяйственная: сад, огород, теплица, птичник, место для сбора компоста.

Правильное зонирование участка учитывает размеры территории, ориентацию по сторонам света (например, хозяйственные постройки лучше располагать с северной стороны), рельеф, направление преобладающих ветров.

При этом важна соразмерность и самих зон, и построек. Основным требованием остается удобное расположение и планировка дома относительно функциональных зон. Жилой дом на участке, как правило, ставят главным фасадом к дороге и параллельно ей. Если участок узкий, будущий дом не должен разрезать его, оставляя узкие проходы по бокам. Для этого на узком участке дом размещают ближе к той стороне, куда падает тень, освобождая больше места под солнцем. Кроме главного входа со стороны дороги необходимо ещё иметь выход (лучше из веранды) непосредственно в сторону сада и огорода, а также удобный проход в хоззону.

Наиболее рациональным и удобным является размещение всех хозяйственных строений под одной крышей. По отдельности они не только обойдутся дороже в возведении, но и займут примерно в два раза больше места на участке, учитывая прилегающую территорию, которую проблематично будет как-нибудь использовать плюс необходимые для подхода дорожки.

Правила застройки приусадебного участка

Существующие правила застройки регламентируют минимальные расстояния между постройками. Так, по санитарно-бытовым нормам расстояние от окон жилых комнат до стен домов и хозяйственных построек должно быть не менее 6 м. Колодец же должен быть удален от места расположения септиков, построек, компостных куч на 15-20 м.

И хотя на эти требования мало кто обращает внимание, соблюдение нормативов вполне рационально.

Например, только на полосе шириной не менее 5 м от дороги можно расположить кустарник для защиты дома от пыли и шума, и минимальный проход. Лучше, если это расстояние будет больше, особенно для домов выше одного этажа, когда для защиты дома от улицы кустарника недостаточно и необходимы деревья.

Все индивидуальные загородные дома имеют несколько сгораемых элементов конструкции. Это либо стены, либо перекрытия, либо стропила, перегородки, кровля. Противопожарные разрывы между соседними постройками должны быть не менее 15 м. Поэтому для собственной же безопасности не следует размещать дом ближе 6-7 м от границ соседних участков.

Практически каждый владелец хотел бы отгородиться от любопытных взглядов. В связи с этим возникает вопрос о допустимой высоте забора.

С целью минимального затенения территории соседних садовых (дачных) участков забор должен быть сетчатыми или решетчатым высотой до 1,5 м. Строительство глухих заборов допускается только со стороны проездов. Заборы на участках под индивидуальное строительство законом не регламентируются, можно поставить ограждение любой высоты, не забывая, однако и о соседях.

Подготовка участка к застройке

Первым делом на участке нужна обыкновенная лавочка. Без этого предмета первой необходимости длительное пребывание на участке просто не комфортно. И даже если вы первым делом берётесь за постройку сарая, она всё равно необходима. Просто положить какие-то вещи, пообедать или передохнуть. Не в машине же всё это делать. Первая же по важности настоящая постройка – индивидуальная кабина для чтения свежей прессы. Или попросту туалет.

Теперь можно приступать к освоению участка.

Оно происходит разными путями, в зависимости от запросов и возможностей владельца. Кто начинает с забора, кто привозит вагончик, а кто-то стразу приступает к строительству. Тут не нужно торопиться, грамотная подготовка избавит от дополнительных проблем в будущем.

С места грядущего строительства удаляют всю растительность, вырубают кустарник и старые больные деревья.

Для защиты стройматериалов от непогоды целесообразно сразу соорудить временный сарай.

Для облегчения фундаментных работ следует оставить подъезд для грузовика к одному из углов дома, а лучше к двум, расположенным по диагонали. Если запланировано рытьё котлована, строительство сборного фундамента из бетонных блоков или монтаж бетонных перекрытий, следует зарезервировать место для подъезда экскаватора и автокрана.

Необходимо снять верхний плодородный слой земли под будущим домом и вокруг него, а также там, где планируется подъезд большегрузного транспорта. Стоит заранее завезти кучу щебня, потому что в первый же дождь грузовики раскатают подъездные пути в колею.

Необходимо также предусмотреть места для разгрузки, хранения стройматериалов, складирования мусора. Остатки бетона и раствора будут преследовать вас до самого окончания строительства. Поэтому стоит заранее спланировать, куда вы их будете девать. Разбивать без отбойного молотка бетонную гору занятие малоприятное.

Вот теперь можно и к строительству приступать.

Не прошло и недели как чувство эйфории по поводу недавно купленного земельного участка начинает понемногу уступать место растерянному волнению души… В голове вертится, словно назойливая муха, вопрос: «Купил участок, что делать дальше?!» Спутанность. Надо фундамент копать…. Нет, надо проект делать… Ой, нет… У меня участок не ровный — сначала его необходимо спланировать…

Предыдущая статья «Как правильно переоформить земельный участок?»

Купил участок, что делать дальше?!

Да уж… Люди, которые прошли через все это, с улыбкой вспоминают пережитые моменты…

Ну, да ладно. Обо всем по порядку…

Купил участок, что дальше — четкий план — всему голова

Зачастую люди пренебрегают оформлением бумаг и предпочитают сразу заниматься более глобальными вопросами, такими как архитектурный проект, фундамент и т.д. А то потом хватаются за головушки: ведь оказывается, что их новый фундамент, после выноса межевых знаков, оказался на территории соседа. Я бы сказал, что процесс межевания — это очень конфликтная тема, переполненная судебными разбирательствами…

Запомните одну истину, благодаря которой, вы сможете избежать множества проблем на протяжении всего строительства: Любые Ваши действия должны начинаться с «бумажной работы», с досконального решения проблемы сначала на бумаге, с последующим переносом их в реал!

Кто этим пренебрегает — тот рано или поздно попадает в ловушку «не решаемых проблем». Я бы сказал, что построить дом проще, чем утрясти все бумаги, все согласовать и пройти семь кругов бюрократического ада…

Сначала необходимо окончательно разобраться с границами вашего участка. Я уже писал в этой статье о том, какую роль играет межевание. И делал акцент на то, что участок желательно приобретать приватизированный, с уже разработанным планом межевания. Но зачастую жизнь корректирует наши планы.

Поэтому давайте-ка, подробно разберем процедуры приватизации и межевания, на тот случай если вы участок не покупали, а Вам он достался в силу иных обстоятельств: Я их вынес в отдельные посты, чтоб не перегружать статью

Приватизация земельного участка

Межевание земельного участка

И вот, наконец, когда мы полностью разобрались с оформлением участка и стали его полноправными хозяевами, перед нами стал сакраментальный вопрос:

Что делать дальше?

С чего начинается строительство дома?… Конечно, проще всего, не мудрствуя лукаво, связаться с архитектурно-строительной компанией и поручить ей постройку дома «под ключ», с оформлением всех нужных документов. Но если вы не наследник олигарха и не содержанка власть предержащего, придется многое сделать и еще больше пройти самому.

Итак, пусть не пугают вас предстоящие круги.… Нет. Не Ада, а лабиринтов официальных кабинетов. Если сделать все step by step, как говорят англичане (а по-нашему – шаг за шагом), тогда путь ваш будет выглядеть так:

Этапы строительства дома

Шаг 1. Получение Топографического плана

Топографический план будет нам нужен для получения градостроительного плана и для получения Технических Условий для инженерных сетей (для тех, кто не знает: инженерные сети — это электричество, газ, водопровод, водоотвод, и для того, чтобы их провести к участку, необходимо получить Технические Условия)

Выглядит он так:

Шаг 2. Получение Ситуационного плана

Это план, на котором нанесены все виды коммуникаций, что проходят возле вашего участка, нужен будет также для получения технических условий.

Выглядит он так:

Шаг 3. Получение документа под названием «Технические Условия для подключения коммуникаций»

Именно этот документ нам понадобится для получения Градостроительного Плана Земельного Участка.

На каждый ресурс (на Электроэнергию, на Воду, на Газ) отдельно нужно получать ТУ.

Выглядит оно так:

Шаг 4. Получение документа под названием ГПЗУ (Градостроительный План Земельного Участка)

Это очень важный документ, по средствам его вы будите располагать свои строения на участке. Именно в нем указана инфа о том, где и что вам разрешается строить. Вот именно ради этого документа не стоит начинать строительство. Или потом пеняйте на себя, если вдруг вы построили дом на три метра ближе к забору, и он у вас попал в охранную зону. А на ГПЗУ четко обозначены границы, за которые нельзя залазить при строительстве. И не думайте, что участок Ваш: «что хочу – то ворочу». С таким успехом можно и септик свой закопать радом с соседской скважиной. На все есть нормы. По суду заставят снести дом за свой счет. Смысл ГПЗУ заключается в том, что это схема вашего ЗУ с обозначенным разрешенным местом под застройки. ГПЗУ нужен для составления СПОЗУ.

Выглядит он так:

Шаг 5. Рисуем СПОЗУ (Схема Планировочной Организации Земельного Участка)

СПОЗУ — это тот же ГПЗУ, только с нанесенной на выделенное место под застройку схемой ваших будущих построек. Можно начертить самому. Снимаем ксерокопию ГПЗУ и на ней рисуем план. СПОЗУ нужен для разрешения на стройку.

Выглядит он так:

Шаг 6. Получаем документ под названием «Разрешение на строительство».

Этот документ не требует ни рубля, однако занимает по времени около полутора месяцев и вероятно небольшой перестрелки с архитекторами, не сильно рвущимися выполнять свои прямые обязанности. После всего этого ожидаете с десятку дней и вуаля! — Получаете разрешение на строительство на руки.

Выглядит оно так:

Шаг 7. Проводим инженерно-геологические изыскания на ЗУ

От количества грунтовых вод, содержащихся в вашей землице, зависят решения выбора канализации, а также типа фундамента и еще мн.др. На Вашем участке бурятся скважины, и берутся пробы грунта. После этого Вам представляется отчет о проведенной работе, заключение о близости, а также удаленности грунтовых вод, наличии плывунов, состоянии грунтов и т.д. Исходя из данного документа проектировщик делает вывод, какой фундамент показан данному дому и в какой части земельного участка лучше его построить.

Выглядит отчет примерно так:

Шаг 8. Получаем документ «Архитектурно-Проектировочное Задание»

Этот документ необходим для дальнейшей разработки проектной документации. Выдается бесплатно.

Выглядит оно так:

Шаг 9. Делаем Проект на дом

Проект необходим. Без него ни обойтись. Мне нравиться такая метафора: Проект для строителя, как карта для туриста. Турист может идти и без карты, только куда его это приведет?!? Я с этим полностью согласен. Можете использовать готовый проект, а можете и заказать разработку нового, а можно самому придумать. Типовой проект почти любого из нас устроит, но знайте — они бывают с крайне неудачными планировочными решениями, которые не профессионал не отличит.

Выглядит он так:

Проект на дом

Шаг 10. Непосредственно стройка

Когда начнется строительство — первое, о чем нужно позаботиться – это забор, туалет, временное электричество, и вода — без них Вы просто не начнете работы.

Подробное описание материалов для постройки Вашего дома. Плюсы и минусы различных видов кирпича, газоблоков, бруса, а также других способов возведения стен Вы найдете в этой статье: «Из чего лучше строить дом? Выбираем материал для стен»

Шаг 11. Вводим здание в эксплуатацию

Ввести дом в эксплуатацию получится только при условии:

  • Наличие закрытого теплового контура (двери, постоянная кровля, пол, окна, и т.д.);
  • должна быть лестница постоянная, если есть второй и более этажей (капитальная, не приставная);
  • должна быть оборудована кухня(плита, мойка). И только тогда БТИ признает дом жилым.

Ввести здание в эксплуатацию

Так выглядит это разрешение:

Шаг 12. Присваивание адреса земельному участку

Присвоить адрес

ВСЕ!!!

Это все самые важные этапы строительства. Остальное — второстепенно!

Оставайтесь на страницах HozainVDOME.RU и мы с Вами подробнейшим образом, разберем каждый из этих шагов.

Читайте далее «Топографический план участка»

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Комментарий к Ст. 284 ГК РФ

1. В связи с ограничительным количеством земельных участков как объектов гражданского оборота, а также с их особой важностью и ценностью для жизни общества особое значение имеет вопрос их эффективного использования.

В частности, поскольку земельный участок является специфическим, особо ценным объектом имущественных отношений, у участников гражданского оборота зачастую возникает интерес в приобретении прав на земельные участки не в целях их использования по назначению, а для инвестирования своих денежных средств с учетом возможности последующей перепродажи таких участков по более высокой цене. В определенных случаях это приводит к ухудшению состояния земли, например к зарастанию сорняками или кустарником, ухудшает качество земель сельскохозяйственного назначения, и в последующем могут потребоваться дополнительные серьезные усилия, чтобы привести земельный участок в состояние, пригодное для использования по назначению.

Не меньшую проблему для общества представляет вопрос, связанный с неэффективным использованием земельных участков под жилищное строительство. Жилые помещения, так же как и земля, представляют собой особо значимые объекты собственности для общества. Население страны испытывает острую нужду в жилье. К примеру, в целях обеспечения жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности и не используемых для реализации полномочий Российской Федерации, определенных федеральными законами, Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2008 г. N 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности» установлен для федеральных органов исполнительной власти запрет на согласование сделок по распоряжению земельными участками в целях, не связанных прежде всего с жилищным строительством. Поэтому на собственника земельного участка законом возложены определенные обязанности, связанные с его особым использованием.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2008. N 14. Ст. 1424.

В силу ст. 42 ЗК РФ как собственники земельных участков, так и лица, не обладающие правом собственности на земельные участки, обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным видом использования, причем способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. При этом в указанную статью непосредственно была включена дополнительная обязанность для собственников земельных участков — своевременно приступать к использованию земельных участков.

2. Земельный кодекс РФ различает порядок принудительного прекращения права на земельный участок в случае его неиспользования для собственников (ст. 44) и для лиц, владеющих участком на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования (ст. 45).

При этом в соответствии со ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается в том числе в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Согласно Гражданскому кодексу РФ основанием для принудительного изъятия земельного участка может являться ненадлежащее использование данного участка: неиспользование в течение установленного федеральным законом срока в соответствии с целевым назначением либо грубое нарушение правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством (см. также комментарий к ст. 285 ГК).

В частности, в соответствии с комментируемой статьей земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда данный участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В данном случае необходимо учитывать признак обязательности цели использования земельного участка: производство сельскохозяйственной продукции; осуществление жилищного или иного строительства, а также временной признак, поскольку факт неиспользования земельного участка может быть установлен только по истечении установленного законом срока. При этом в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Аналогичная норма в части использования земель сельскохозяйственного назначения включена в Федеральный закон от 24 июля 2004 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно п. 3 ст. 6 которого земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет.

3. Согласно ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. При этом разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет.

Кроме того, ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что срок действия разрешения на строительство может быть продлен соответствующим органом, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

В данном случае положения Градостроительного кодекса РФ фактически предусматривают возможность применения более длительных сроков освоения земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Одновременно следует отметить, что законодательно не определено, когда должно начинаться использование земельного участка по целевому назначению: с даты предоставления земельного участка или с даты получения разрешения на строительство; не установлено, когда в данном случае обязанность использования по целевому назначению считается исполненной: с даты начала строительных работ, даты введения объекта в эксплуатацию или с даты регистрации права на объект недвижимости. Представляется, что данный вопрос до его разрешения законодателем должен решаться на основании исследования всех обстоятельств, связанных с бездействием соответствующего собственника по реализации им прав в части использования принадлежащего ему земельного участка.

4. Одним из основных принципов земельного законодательства является закрепленное п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий, которые должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Изменение целевого назначения земель допускается только после их перевода в иную категорию в порядке, установленном земельным законодательством.

Кроме того, в п. 1 ст. 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, устанавливающем основные принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения, закреплен принцип сохранения целевого использования земельных участков.

Абзацем 1 п. 1 ст. 6 названного Федерального закона предусмотрено, что собственники земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием.

Таким образом, использование земельного участка по целевому назначению означает использование земельного участка в соответствии с заранее заданными целями: в данном случае исключительно для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства. Использование собственником земельного участка под иные цели, в том числе обеспечивающие в той или иной степени эффективное пользование участком, не исключает применение установленных комментируемой статьей оснований для принятия решения об изъятии данного участка.

5. Следует признать, что указанные в комментируемой статье случаи принудительного изъятия у собственников земельных участков в связи с их неиспользованием представляют собой форму публично-правового вмешательства в частные дела собственника в общественных интересах, как и изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

В то же время в случае изъятия недвижимости для государственных или муниципальных нужд необходимость изъятия обосновывается непосредственно общественными интересами (необходимость использования изымаемого земельного участка в общественных интересах).

Изъятие же на основании ненадлежащего использования — это фактически санкция за нарушение установленного в общественных интересах порядка использования земельных участков.

При этом данное основание принудительного изъятия земельных участков следует также отличать от специальных случаев принудительного изъятия недвижимого имущества, предусмотренного гражданским законодательством, — реквизиции, конфискации, национализации. Это исключительные случаи, цель проведения такого изъятия — также общественные интересы. Вместе с тем следует достаточно четко отграничивать правовые режимы особенностей такого изъятия.

Реквизиция отличается тем, что она имеет в виду указанные в п. 1 ст. 242 ГК РФ, ст. 51 ЗК РФ чрезвычайные обстоятельства, для устранения которых необходимо немедленное изъятие у собственника определенного имущества. Цель реквизиции не в пресечении противоправного поведения собственника, а в обеспечении безопасности граждан, спасении имущества, уничтожении зараженных животных в случаях эпидемии, эпизоотии.

Конфискация имущества, согласно ст. 243 ГК РФ, представляет собой принудительное безвозмездное изъятие государством всего имущества (или его части), являющегося собственностью лица, совершившего прежде всего уголовно наказуемое деяние (преступление).

Под национализацией в соответствии с п. 2 ст. 235 ГК РФ понимается обращение исключительно в собственность государства имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц. Национализация возможна только на основании специального закона с возмещением стоимости имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ.

6. За неиспользование земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в течение срока, определенного федеральным законом, ст. 8.8 КоАП РФ установлена административная ответственность в виде штрафа для граждан — в размере от 500 до 1 тыс. рублей, для должностных лиц — от 1 тыс. до 2 тыс. рублей и для юридических лиц — от 10 тыс. до 20 тыс. рублей.

При этом в соответствии с ч. 2 статьи 54 ЗК РФ условие о неустранении фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа является одним из существенных оснований для принудительного прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком.

Комментируемая статья не содержит подобной нормы.

Вместе с тем представляется, что привлечение собственника земельного участка к административной ответственности должно являться обязательным условием для реализации процедуры принудительного прекращения его права по установленным комментируемой статьей основаниям, поскольку наличие факта привлечения к данной ответственности и последующее несоблюдение собственником требований по своевременному использованию земельного участка должны служить одними из основных доказательств неисполнения им возложенных на него обязанностей. В ином случае собственники оказываются в дискриминационных условиях по сравнению с лицами, владеющими участками на иных, ограниченных правах.

7. Порядок изъятия земельных участков у их собственников по установленным комментируемой статьей основаниям определен ст. 286 ГК РФ, которая содержит ряд норм отсылочного характера к земельному законодательству в части определения органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного принимать решения об изъятии земельных участков, порядка обязательного заблаговременного предупреждения собственников земельных участков о допущенных нарушениях, а также устанавливает требование о продаже соответствующих земельных участков с публичных торгов и об исключительно судебном порядке разрешения возникающих в связи с такой продажей разногласий с собственниками этих участков (см. также комментарий к указанной статье).

Часто владельцы участков под ИЖС спешат начать строительство и забывают о подготовительном этапе. А ведь именно на этой «нулевой» стадии формируются условия комфортной (или некомфортной) жизни на собственной земле. Грамотная подготовка надела к застройке, как считают архитекторы, где-то даже важнее, чем само строительство.

Кроме собственно дома, на участке, как правило, располагаются скважина, ёмкость для канализации, гараж, технические постройки, баня. Нередко присутствует гостевая «полянка» с мангалом или барбекю. Каждый из этих объектов должен располагаться так, чтобы ничего не мешало его эксплуатации и при этом не нарушались градостроительные нормы. Кроме того, при составлении плана застройки участка следует предусмотреть пути для подъезда техники для создания того или иного объекта.

Архитекторы и строители предлагают следующий алгоритм освоения участка:

  • топосъёмка;
  • геофизические изыскания – поиск воды и изучение грунтов;
  • формирование эскизного проекта дома;
  • получение в Главархитектуре района градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);
  • составление плана размещения объектов на участке;
  • бурение скважины;
  • организация канализации;
  • закладка фундамента дома.

Часто владельцы участка решают не проводить топосъёмку и исследования грунтов. Это позволяет сэкономить деньги и время. Но, как замечает директор строительной фирмы «Вертикаль Групп» Евгений Давыдов, подобная экономия нередко приводит к печальным результатам. Например, бывает, что дом возводят в незаметной на глаз впадине. Понятно, что в период половодья или дождей такая постройка окажется в центре большой лужи.

Евгений Давыдов директор предприятия «Вертикаль Групп» Не зная характеристик грунтов нельзя грамотно спроектировать фундамент. Если заказчик не собирается заказывать геологические исследования, можно взять архивные данные в Главархитектуре. Они могут быть неточными, но пусть будет хоть это. Либо если геофизические изыскания делал сосед, можно ориентироваться на них. Но будьте осторожны. На Урале геология сложная. В центре скального массива может оказаться торфяник или пятачок обводнённых грунтов. Бывает, что делают фундамент как у соседа, а он трескается. Заказчик винит строителей, хотя проблема не в качестве работ, а в неправильно спроектированном фундаменте.

Главный архитектор фирмы «Дизарх» Оксана Косинова замечает, что в ходе подготовительного этапа работ на участке, следует оформить разрешение на строительство. Это убережёт владельца от неожиданностей при вводе объекта в эксплуатацию. На практике же подавляющее большинство владельцев предпочитает сначала построить коттедж, а потом оформлять его в Главархитектуре в рамках «дачной амнистии». Как подчёркивает Евгений Давыдов, основная часть застройщиков проводит работы на участках достаточно грамотно, и особых проблем при регистрации жилья у них не возникает. Тем не менее, уже есть прецеденты, когда Росреестр отказывал владельцам «неправильных» домов в регистрации.

Топосъёмка и геология

Цены на топосъёмку и геофизику указаны в таблице (см. ниже). По итогам проведения топографической съёмки составляется план, на котором нанесены границы участка, отметки высот, соседские строения и другие объекты, расположенные рядом с участком или находящиеся на нём (лесной массив, опоры ЛЭП, подземные коммуникации и пр.). Формально результаты топосъёмки надо согласовать с эксплуатационными службами и районной администрацией, но на практике это делается не всегда. Если дом планируется строить по индивидуальному проекту с привлечением профессионального архитектора, последний, вероятнее всего, потребует проведения топосъёмки и будет строить проект на основании её данных.

Параллельно с топосъёмкой могут проводиться геофизические изыскания. По их результатам становится ясно, на какой глубине имеется питьевая вода (и имеется ли вообще) и каковы несущие характеристики грунтов.

Оксана Косинова главный архитектор фирмы «Дизарх» Размер водяной линзы гораздо больше, чем площадь участка под частную застройку, поэтому скважину, как правило, можно бить в любой точке земельного надела. Что касается характеристик грунта, от них зависит тип фундамента для коттеджа. Замечу, что для любых условий можно подобрать подходящий тип фундамента и поставить дом именно там, где хочет заказчик. Геология не должна отражаться на удобстве жилья.

Удержаться в рамках

Архитектор Оксана Косинова убеждена, что прежде чем начинать разбивку участка, необходимо составить хотя бы эскизный проект дома. Недопустимо оставлять под коттедж пятно «примерных» размеров. Высока вероятность того, что площадь или форма выделенного пятачка не позволят разместить на нём постройку, отвечающую потребностям заказчика.

Если дом возводится на землях ИЖС или на территории дачного товарищества, расположенного в границах населённого пункта, то он, по завершении строительства, регистрируется как жильё. Соответственно, при его создании надо ориентироваться на соответствующие строительные, пожарные и иные нормы.

Наталья Когригович директор СК «Домъ» При «посадке» дома на участок надо учесть строительные и санитарные нормы. В частности в СП 30-102-99 говорится, что дом должен отстоять от красной линии улиц и проездов, соответственно на 5 и на 3 метра. Расстояние от дома до границы соседнего участка – не менее 3 метров. Хозяйственные постройки могут отстоять от соседского участка на 1 метр. Если надел находится рядом с лесом, то дом должен стоять более чем в 15 метрах от его границы. Но следует учесть, что граница леса может проходить не по последнему дереву, а по другим ориентирам. Поэтому данный вопрос надо уточнить в Главархитектуре.

Главный инженер Агентства Строительных Решений Алексей Русакович подчёркивает, что помимо федеральных норм, могут существовать местные ограничения. Например, районные власти или администрация посёлка планируют прокладку вдоль улицы ЛЭП или газовой трубы. У таких объектов имеется зона охраны, в которой не должны находиться жилые постройки. Тогда в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) будет указано, что отступ от красной линии должен быть не 5, а, например, 10 метров. С «местными» ограничениями сталкиваются и другие проектировщики.

Оксана Косинова главный архитектор фирмы «Дизарх» Проектируя коттедж в посёлке Палникс, мы столкнулись с требованием увеличения отступа от красной линии и межи до 8 метров. Встречаются сверхнормативные ограничения и на других территориях. Недавно согласовывали проект коттеджа на Уралмаше, и оказалось, что в районе действует норма – застройка не должна занимать более 20% площади участка. Ни в каких федеральных нормах и ГОСТах такого ограничения нет! В принципе по поводу подобных запретов можно было бы судиться с муниципалитетом, но обычно заказчики на это не идут. Жалко терять время. Проще выполнить предписанные условия.

Если застройщик не выполнит требования властей, последствия могут быть печальными. Вплоть до требования снести постройку и привести участок в первоначальный вид. Например, сравнительно недавно прокуратура вынесла представление о запрете строительства трёх коттеджей в районе Широкой Речки. Фундаменты этих зданий были заложены с нарушением строительных и санитарных норм.

Солнце, ветер и дорога

Помимо нормативов, на расположение дома и других построек влияют природные факторы. Руководитель и главный инженер ООО «Дом построим» Пётр Долгоруков напоминает, что важно учитывать расположение участка относительно сторон света. Если передняя сторона надела южная, то дом стоит поставить в некотором отдалении от передней границы и организовать перед ним открытое пространство (без высоких растений). Тогда дом будет хорошо освещаться. Если же юг сзади, то дом ставится поближе к дороге (но не ближе 5-8 метров, чтоб можно было поставить машину), а окна располагаются в основном на задней стене дома. Впрочем, если владелец участка предпочитает тень и прохладу, то ему стоит все сделать наоборот, чтобы максимально закрыть комнаты от попадания солнечных лучей.

Пётр Долгоруков руководитель ООО «Дом построим» Ещё один важный фактор – ветер. На Урале, как и на большей территории России, он преимущественно западный. Исходя из этого, надо продумать расположение бани, мангальной зоны. Постараться, чтобы дом не оказался в полосе задымления.

Оксана Косинова напоминает, что от направления ветра также зависит высота печных труб. А главный инженер Агентства Строительных Решений Алексей Русакович призывает не забывать о ещё одном метеорологическом явлении – о снеге. По его наблюдениям, люди в основном заказывают типовые проекты, многие из которых создавались для условий Европы. У таких домов нет высокого фундамента. А на Урале расчётные сугробы 1,8 метра.

Алексей Русакович главный инженер Агентства Строительных Решений Высота отметки, на которой ставится дом – очень важный момент. Ведь как бывает, сначала строят, потом участок отсыпается – дом уходит в землю. Поэтому прежде чем закладывать фундамент надо сделать планировку и учесть, что участок поднимется. Ещё один момент – дорога рядом с участком. Скорее всего, она будет отсыпаться и окажется выше окрестных земель. Чтобы вода с дороги не шла на участок, его надо поднять и сделать между ним и дорогой дренажную канаву.

Скважина

В компании «Урал-Гидро» замечают, что питьевая вода на Урале находится на глубине не менее 30-33 метров. Всё что выше – верховые воды весьма сомнительного качества. Кстати, по наблюдениям екатеринбургских строителей, именно с бурением скважин на воду недоразумения случаются нередко.

Алексей Зыков директор ООО «Магистраль» Очень часто владельцы совершают ошибку – сначала начинают строить дом, а потом берутся за скважину. И оказывается, что к выбранной точке бурения сложно или невозможно подогнать машину с буровой установкой. Также часто при оборудовании скважины не решается вопрос доступа к ней для обслуживания.

Главный архитектор фирмы «Дизарх» Оксана Косинова поясняет, что скважину надо бурить до закладки фундамента. Устье скважины можно расположить как под домом, так и за его пределами. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки. Скважина, стоящая особняком нуждается в утеплении, также надо утеплять трубу, идущую от скважины к дому. Если же скважина находится под домом, и в процессе эксплуатации выясняется, что у неё неправильно сделана обсадка, скважину невозможно будет перебурить. Придётся бить новую на улице.

Оксана Косинова главный архитектор фирмы «Дизарх» Часто заказчики опасаются, что скважина начнёт заиливаться. Такое действительно может случиться, если водозабором пользуются не постоянно, а, например, только летом. Если скважина всё время в работе она не заилится никогда. Чтобы очистить скважину, проводится продувание. Эту процедуру можно проводить, в том числе, если устье скважины находится в доме. Гофротруба у специальной машины вытягивается на 15 метров… Обычно мы предлагаем разместить устье скважины в отапливаемом гараже. Не надо дополнительного утепления и есть пространство для обслуживания.

Канализация

Ещё один объект, который желательно создать до начала строительства дома – система канализации. Её основой может быть ёмкость-накопитель или септик (аэрационная станция). В любом случае для размещения ёмкости или септика необходим котлован, глубиной до нескольких метров и траншея для подводящей трубы из дома. Если ставится ёмкость-накопитель, то надо ещё вывести из неё трубу для откачки накопившихся масс. Лучше если она будет не очень длинной (снижается риск промерзания), но при этом протянется за пределы участка. Обычно такая труба выводится за забор и снабжается заглушкой. В этом случае ассенизационная машина сможет провести откачку даже в отсутствии хозяев.

Екатеринбургские строители рассказывают, что в их практике были случаи, когда накопительная ёмкость была расположена таким образом, что было почти невозможно провести откачку накопленных масс из неё. Пришлось её выкопать и перенести в другое место.

По санитарным нормам накопительная ёмкость может располагаться не ближе 80 см. от дома. Аэрационную станцию придётся отодвинуть чуть подальше – минимум на 120 см.

Пётр Долгоруков руководитель ООО «Дом построим» Если поместить септик или накопительную ёмкость далеко от дома, то потребуется делать длинную траншею для подводящей трубы, а саму ёмкость закапывать на большую глубину, чтобы обеспечить необходимый угол наклона трубы. Поэтому чаще стараются эти сооружения поместить недалеко от дома. Желательно при этом, чтобы расстояние от устья водяной скважины до канализации было не меньше 25 м. Впрочем, данную норму удаётся выполнить далеко не всегда.

Что касается запаха от накопительного резервуара, то, как замечает, Оксана Косинова, он не будет беспокоить проживающих в доме, если правильно организована вентиляция ёмкости.

Если основа канализационной системы – септик, то на участке надо соорудить ещё дренажное поле (для него нужен котлован примерно 3×5×5 м.), дренажный или накопительный колодец. Эти работы также лучше провести до закладки фундамента дома. Причём, как замечает директор ООО «Магистраль» Алексей Зыков, при наличии на участке уклона, лучше расположить дренажные сооружения ниже дома и устья скважины.

Стоимость «нулевого этапа»

В таблице приведены примерные цены на работы, которые строители и архитекторы рекомендуют проделать до закладки фундамента.

Цены актуальны на январь-март 2015 года.

Вид работ Цена
Топосъёмка (участок 10-15 сот.) 15-20 тыс. руб.
Топосъёмка с согласованием с главархитектурой (участок 10–15 сот.) от 40 тыс. руб.
Геофизические изыскания – поиск воды от 10 тыс. руб.
Геофизические изыскания – изучение грунтов от 8 тыс. руб.
Нарисовать схему генплана 10 соток от 20 тыс. руб.
Эскизная часть проекта дома без технической документации 450 руб. за кв. м. общ. площади
Архитектурно-строительная часть проекта дома 550 руб. за кв. м. общ. площади
Проектирование систем отопления и вентиляции (коттедж 200 кв. м.) 25 тыс. руб.
Проектирование водопроводной и канализационной систем (коттедж 200 кв. м.) 20 тыс. руб.
Проектирование электрической системы (коттедж 200 кв. м.) 17 тыс. руб.
Проектирование наружных водопроводной и канализационной сетей 15-20 тыс.
Услуги посредника по получению разрешения на строительство 25-45 тыс. за объект
Подключение дома к газовым сетям (посёлок газифицирован) 170-350 тыс. руб.
Бурение и обсадка скважины на воду 1-1,8 тыс. пог. м.
Обвязка скважины (установка подающей трубы, насоса, крышки) от 20 тыс.
Подключение коттеджа к электрическим сетям от 15 тыс. руб.
Установка аэрационной станции на 4-5 чел. (материалы и работа) от 120 тыс. руб.

Андрей Губанов

Ссылки по теме:

  • Проектирование жилых домов
  • Строительство домов, коттеджей
  • Бурение скважин
  • Монтаж канализации

В статье упоминается:

  • ДОМъ

    Электронная почта:

  • Агентство Строительных Решений

    Электронная почта:

  • ООО «Дом построим»

    Электронная почта:

  • Дизарх

    Электронная почта:

  • ООО «Магистраль»

    Электронная почта:

  • ООО «Вертикаль Групп»

    Электронная почта: